Plano & Plano avança na faixa 1 do MCMV, onde velocidade de vendas surpreende

A construtora Plano & Plano, investida da Cyrela, está avançando nos lançamentos na faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, segmento que até pouco tempo atrás era renegado por muitas empresas porque dependia dos recursos incertos do orçamento da União.

A razão para o avanço está nas novas regras do programa habitacional que entraram em vigor neste ano e viabilizaram o desenvolvimento de projetos pelas construtoras com financiamentos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Na metade deste ano, a Plano & Plano passou a lançar empreendimentos totalmente voltados para a faixa 1 do MCMV, via FGTS. De lá para cá, foram três projetos em São Paulo, totalizando 1,5 mil apartamentos, no valor total de R$ 300 milhões.

"A velocidade de venda da faixa 1 no primeiro mês após o lançamento foi de 60% a 70% dos apartamentos, versus uma média de 30% nas faixas 2 e 3", contou a diretora de incorporação da Plano & Plano, Renée Silveira, em entrevista ao Broadcast (sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado). Os números ficaram acima das expectativas.

Lançamentos e vendas da Plano & Plano na faixa 1 do MCMV*

Parque do Carmo - Jacarandá (1º fase)

Lançamento: 28/9

Total de unidades: 609

Total de vendas: 184 unidades

Velocidade: 30% em duas semanas

Interlagos - Palmares

Lançamento: Julho

Total de vendas: 513

71% em cerca de dois meses

Interlagos - Campo Grande

Lançamento: julho 2024

Total de vendas: 161 unidades

Velocidade: 66% em cerca dois meses

*Fonte: Plano & Plano

Dados de vendas atualizados até 11/10

"Existe uma demanda reprimida. São poucas as construtoras que conseguem produzir imóveis para o público da faixa 1. O custo de construção e o preço dos imóveis subiram, e as pessoas desta faixa ficaram vivendo no aluguel, sem condições de comprar. Durante muitos anos não se conseguiu produzir quase nada para esse público", disse Renée.

Nas regiões metropolitanas, construtoras como Tenda, Cury e MRV, por exemplo, atuam na faixa 1, mas essas unidades são minoria no mix. A Direcional, por sua vez, já anunciou que também vai aumentar o volume de projetos no segmento. Dentre as grandes, a Pacaembu é a única em que a faixa 1 representa a maior parte dos empreendimentos, o que é possível em uma linha de produção de casas em loteamentos nas cidades do interior.

No caso da Plano & Plano, há uma decisão de pisar no acelerador. "Devemos chegar a 30% dos lançamentos neste ano dentro da faixa 1", estimou a diretora de incorporação. O foco da companhia está nas zonas leste e sul de São Paulo, onde há maior demanda da população de menor renda.

Até o fim do ano, serão mais três lançamentos na faixa 1: bairro de São Miguel (3 torres, 626 unidades, R$ 129 milhões), José Bonifácio (4 torres, 895 unidades, R$ 190 milhões) e Interlagos (4 torres, 917 unidades, total de R$ 169 milhões).

O maior dos empreendimentos fica no Parque do Carmo, numa área de 36 mil m² (oito campos de futebol), com 19 torres e um total de 2,4 mil apartamentos. Dado o grande porte, terá lançamentos ao longo de três fases ao longo dos próximos trimestres.

Histórico

A faixa 1 foi criada para atender as famílias com renda mensal de até R$ 2,6 mil, e que não tinham poder aquisitivo para comprar imóveis por conta própria. No modelo tradicional, o governo federal contrata os empreendimentos e repassa aos beneficiários com subsídios equivalentes a até 90% do valor do imóvel, originados em recursos do orçamento geral. Aí, as construtoras entram como prestadoras de serviço.

É diferente do que acontece nas faixas 2 e 3, (públicos de até R$ 4,4 mil e R$ 8,0 mil por mês) em que a grande maioria dos empreendimentos são feitos pelas próprias incorporadoras, que vendem as moradias ao beneficiários através de financiamentos subsidiados pelo FGTS.

O que ajudou a viabilizar os projetos da faixa 1, via FGTS, foi o corte de 4% para 1% na alíquota do Regime Especial de Tributação (RET) para projetos do segmento, o que aumentou o apetite das incorporadoras.

Outro ponto foi a extensão do prazo de financiamento de 30 para 35 anos na Caixa Econômica Federal, o que na prática permite às famílias diluir o valor das parcelas e acessar imóveis de preços mais altos.

Diversos governos estaduais criaram programas que oferecem subsídios complementares, na ordem de R$ 15 mil a R$ 30 mil, para as famílias de menor renda adquirirem imóveis por meio do Minha Casa Minha Vida.

Foi a partir dessa conjuntura, a Plano & Plano decidiu investir no ramo. Ela desenvolveu uma linha apartamentos de dois quartos e 32 metros quadrados, vendidos na média a R$ 189 mil (contra R$ 220 mil ns demais faixas). Para esse preço menor, a construtora fez economias principalmente nos itens de condomínio.

"Basicamente, a redução no custo se dá na fachada mais simples, e nas áreas comuns internas com menos acabamento em marcenaria, pedras e espelhos. Aí trocamos por tinta ou adesivo, por exemplo. E o condomínio tem menos mesas, cadeiras, e outros itens", disse Reneé. "Já o tamanho de unidade e o acabamento interno dos apartamentos é praticamente igual a das demais faixas do programa".

A companhia também não monta estandes, e as vendas são feitas em lojas que atendem diversos projetos. Por fim, os empreendimentos são erguidos em terrenos que contam com incentivos municipais para a habitação popular.